探访北京新房市场：项目冷热不均房企忙推盘

“金九银十”传统旺季叠加“认房不用认贷”政策支持，近期，北京新房市场出现些许暖意。

10月12日，《证券日报》记者一走进北京市丰台科技园附近的招商臻园营销中心大厅，便看到不少意向购房者正在跟置业顾问洽谈买房细节。据现场销售人员介绍，该楼盘定于10月15日开盘，9月初售楼处开始营业至今，已经收到近200组购房意向金。

事实上，除招商臻园外，北京多个新楼盘都取得了不俗成绩。有销售人士向《证券日报》记者表示，随着“认房不用认贷”政策出台，部分楼盘在一两个月内实现清盘。不过也有业内人士表示，整体来看市场冷热不均。

新房市场信心提振

“9月份，西红门的橡树湾项目卖得最好，开盘两个月左右就已基本清盘；10月份，朝阳区的保利天汇项目于12日晚开盘，600多套房子一夜之间就卖掉500套，成交额达45亿元。”走访过程中，有房产中介人士向《证券日报》记者透露。

丰台区某楼盘的置业顾问也表达了类似观点，“本楼盘南区有300多套住宅可售，仅9月份就卖出了90多套。”

“金九银十”叠加政策支持，近期，北京新房市场信心得到提振。

中指研究院数据显示，9月份，北京新建商品住宅签约5891套，环比增长42.9%。10月份以来截至10月12日，虽然受国庆假期影响，北京新建住宅成交1468套，日均销售套数较9月份下降37.7%，但仍较去年同期增长15.5%。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，“考虑到已售未备案的情况，以及10月份入市项目增加，‘银十’成色可期。”

不过，也有另一种现象值得关注，部分远郊楼盘即便是现房销售，也仍较为冷清。近日，记者来到北京房山区某项目处，尽管该楼盘开盘已近3年，但从现场情况来看，仍有多栋房屋在“加推”当中。

据中指研究院监测数据，截至2023年9月份，北京房山区商品住宅可售面积为82万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.3个月，较上月延长0.8个月。

“受库存结构影响，郊区市场库存压力更大，购房者对这类区域偏谨慎，而部分核心区库存相对不足，这也导致市场整体呈现冷热不均的情况。”中指研究院分析师孟新增向《证券日报》记者表示，房山区新房市场去化相对较慢，可售面积出清周期相对较长。此外，部分板块新房项目同质化严重、竞品较多，也是导致项目去化不理想的原因。

记者在走访远郊地区部分楼盘时发现，其面临的竞争压力不小，销售并不理想。此外，房企在得房率、赠送面积以及装修交付标准上也展开竞争。

改善需求大量释放

记者在走访中发现，众多房企的产品策略调整为以改善型户型为主。以招商臻园为例，该项目规划建设的92%以上户型为4居大户型。北京城建·龙樾天元等楼盘销售人员也告诉记者，只有顶楼以及部分楼栋存在少量二居三居，其余均为大户型房源。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，在“认房不用认贷”政策落地后，改善需求大量释放，大量改善客群入市，很多房企抓住政策窗口期适时推盘。

“新政实施后，北京楼市分化明显，首先是刚需和改善型需求释放分化，新政对于改善型需求影响较大，对应的中高端改善盘项目去化良好，从购房者来看，超过四成是卖旧再置业的改善需求。”宋红卫表示，区域分化方面，北京四环内项目去化加速，出现了热销盘，五环外项目去化压力仍然较大。

“‘认房不用认贷’政策实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高北京新房的成交量。国庆假期，新房售楼处带看量有所增加，但购房情绪较政策出台前期有所回落，市场表现整体较稳定。”孟新增说。

事实上，今年上半年，随着房地产行业深度调整，北京土拍供应规模大幅下降，相应的供地周期也有所拉长，不过每个批次里均有优质地块。

据了解，上述提及的橡树湾项目为今年5月初土拍的热门地块——西红门镇6005地块，彼时华润置地和中铁置业以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得该宗地块，溢价率15%，此前该板块周边已3年未有新房入市。而朝阳区保利天汇所在的东坝地块，亦为今年6月份第三场土拍最热门地块。

从拿地到开盘花费4个月左右时间来看，也足见众多房企为赶上“金九银十”销售旺季的工作效率。

展望四季度，多位分析人士认为，作为房企冲刺业绩的重要节点，其不仅会增加优质项目供应，同时部分项目还会有一定的优惠，这会加速北京的改善群体入市。因此，四季度北京楼市会保持一定的热度，尤其是10月份和11月份成交有望翘尾收官。