专题 — 畅享“未来楼宇” Z集团赋能楼宇数字化运行管理新能力

建筑是城市生命体的细胞，智能楼宇的终局是要更好的实现智慧城市建设，而数字化的价值在于，能帮助楼宇实现所有系统的互联互通，在全生命周期及整个生态价值链中实现设备运行的收集、采集、分析，进行精细化管理，最终构建一个更加智能运行的建筑。

Z集团是一家业务多元化的综合企业。“城市与园区综合开发运营”作为集团的核心产业之一，公司以数字化和创新为驱动力，强化区域聚焦与城市深耕、产融结合与内外协同、产业聚集与资产管理，着力构建现金牛、成长型、平台型、创新型、机会型的多元业务，公司致力于成为“美好生活承载者”，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。

为加速实现数字化、智能化的运行管理，Z集团意识到，需要一位数智化运营领域的“援手”，帮助自己进行顶层设计与底层建设。于是，Z集团与博锐尚格携手而立，利用博锐尚格在运行管理中丰富的理论知识和实践经验，发挥在数字化领域多年的技术耕耘，通过部署IOC平台，完成了上海、南京、徐州、杭州等多项目的落地，实现高效数字化集中管理和设备稳定节能运行，开启Z集团楼宇数智化运行管理新征程。

审时度势，传统运行管理无法顺应时代

楼宇建筑是复杂的综合体，且楼宇智能化发展并没有一套较为成熟的行业范式，更受传统硬件限制，传统楼宇管理系统相互独立，无法实现统一集成化管理，信息孤岛和数据可用性低的问题，致使无法及时发现系统故障和能耗漏洞，繁琐的运行维护更是加大了运营开支。

●功能子系统众多，产品应用度不高

项目设备专业众多，建设有各种功能子系统，系统高度集成，覆盖面应用极广，横跨多领域多业态，大多重功能轻业务，交互体验不佳，并且各系统相互独立，形成信息孤岛。

●项目多阶段并存，专业技术要求高

规划、设计、施工、运维存在全生命周期多阶段交叉并存，项目历史遗留问题多，各专业调试复杂，运行策略难优化，对运行设备的维护调试管理等专业技术人员提出新的要求。

●运维机制提升慢，被动响应效率低

运维管理场景分散，各专业协同度低，日常运维忙于“救火”，采用表格记录方式一旦发生故障排查周期长、翻阅资料众多、抢修困难、重要链路业务无法保障，故障处理效率低。

●人员经验利用差，项目规模推广难

以往，有资历的运维人员也许可以凭借十几年甚至数十年积累的丰富经验，应对意外情况发生，但面临新老员工交替，不可避免地会带来老员工经验“失传”。传统运维模式过度依赖人员经验，导致运维成本增加，难以在多项目进行推广。

此外，随着消费市场向数字化、品质化、个性化升级，楼宇行业面临另一大挑战：租户和用户对楼宇的要求和期望不断提高，楼宇不仅要保证用户的安全，还需要提供愉悦的使用体验。在信息技术和智能设备普及的现代环境下，用户期待通过数字技术进行运行管理，个人空间达到健康舒适的使用体验。

顺势而为，开拓数智运行建设新征程

Z集团携手博锐尚格通过部署的IOC平台，依托于BIM、运维大数据、人工智能、IOT技术，以降低运维管理难度、提高运维效率、降低运维成本为目标，在数字世界里建立设备-空间模型，打通系统间的信息孤岛，为运行管理提供智能分析、智慧运维能力，实现设备和空间可视化、资产的线上化、服务的标准化和流程化，用数字智能提升项目的运行管理能力。

协助团队组建，组织架构优化。通过“智能工程师”团队的组建，完善了内部认证机制及培训管理体系。确定平台运行的专业岗位和职责，确保人员的稳定性、专业性，运行人员通过平台实时监测设备运行状态，及时进行决策和调控，规避异常风险，提升项目运行管理水平。

运行标准建立，提升管控能力。明确设备运行管理评价标准，协助项目有目标有方向的开展环境品质和服务品质提升工作，提升对运行管理细节的管控能力。

打通系统壁垒，设备场景化管理。平台功能覆盖了项目开闭店以及日常监控管理各类场景的管理工作。通过打通系统之间的壁垒，数据标准实现统一，可以针对不同场景下的管理需求，定制化各场景的运营模式。

设备空间数字化，监测管理更便捷。通过数字化、智能化技术，完成了项目设备和空间在数字世界的定义，可对设备进行线上的一站式监测与操作，实现了线上管理和集中管理。

优化运行策略，提升服务品质。通过IOC平台实现了设备运行数据的智能分析与决策，及时发现设备过度供冷、低负载运行、设备运行模式错误等问题，降低项目的运营支出，有效的提升了项目的服务品质。

博锐尚格与Z集团联合打造IOC平台

焕然一新，开拓数字化建设新局面

作为Z集团持有并运营的区域级商业代表项目，位于深圳核心地段的某购物中心率先发力，通过项目部署落地IOC平台，完成17个业务场景的落地。

开闭店自检系统

针对项目的各类机电设备，运行人员需在开闭店前后，对设备的运行状态、运行数据进行检查，确保设备的有效开启且运行正常。通过对运行人员日常工作的梳理，将各项检查工作实现了线上自动化，运行人员只需在平台的开闭店自检业务单元中，一键点击自检，平台将自动完成对各类设备的检查工作，并生成检查结果，实现了日常高效的开闭店管理。

空调末端运行管理

针对空调末端设备日常运行管理需求，结合各末端设备的环境分区划分情况，优化了末端控制设备的控制优化方式。在冷源开启达到供冷标准后，系统自动开启末端设备，开启数量根据所在分区供冷需求确定；夜间闭店时将自动关闭各末端设备。同时可通过平台对末端设备数据进行实时监测，对相关参数、运行模式等进行调控。实现了空调末端设备的线上管理，提高了人员的工作效率，减少了末端设备的无效运行，降低了项目的运营成本。

公共照明管理

项目公共照明回路数量较多，管控复杂，且各回路与实际对应关系存在不一致的情况，通过对现场各公共照明回路的梳理，将各回路进行合理分类，按分组的形式映射到了IOC平台，结合各组的开启/关闭需求，通过平台进行自动控制，使得公共照明管理工作更有序、更清晰，通过系统的自动控制，有效提高了设备的运维效率。

公共照明管理

环境品质与关联设备调控

项目环境分区较多，运营期间各环境分区品质数据动态变化，现场环境品质数据不满足要求的情况时常出现，运行人员需现场确认并调整各关联设备。通过IOC平台，实现了将项目各环境分区数据的线上监测，出现品质异常时，可快速的联动视频监控确认现场情况，并联动相关的末端设备，及时改善环境品质，提高了运维工作效率，提升了环境品质体验。

环境品质与关联设备调控

值得一提的是，除购物中心项目外，目前，Z集团联合博锐尚格IOC平台持续优化升级，已实现了IOC平台在上海、南京、徐州、杭州等多项目的落地，取得了良好的效果。

以数见智，开启“未来楼宇”新篇章

随着信息化时代的来临，数字化、智能化成为了公共建筑发展转型的必由之路，运行管理则成为了数字化转型的重要途径，Z集团的运行管理建设，通过将低效率运行管理转变以线上管理为主的高效率轨道上，有效提升了管理效率，为实现“十四五”战略目标开了一个好头。如今，Z集团俨然已经迈入了数字化发展的“快赛道”。

面向未来，博锐尚格将利用自身在数智化运营领域多年实践经验，携手更多生态伙伴共同推动传统建筑企业的数字化发展转型，以智能化“未来楼宇”提升运维管理数智化、智能化能力为目标，提高管理运维效率，降低运维成本，打造绿色建筑、科技建筑，助力我国经济高质量发展。